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Immobilienausschreibung zur Abgabe von Angeboten für eine -direkt an die öffentliche Hafenbetriebsanlage im Maritimen Gewerbegebiet Groß Klein angrenzende- Industriefläche als Erbbaurecht

Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock beabsichtigt die Entwicklung des maritimen Industrie-standortes Rostock - Groß Klein in Bezug auf Unternehmen und Schaffung von Arbeitsplätzen. Aus diesem Grunde beabsichtigt die Hanse- und Universitätsstadt Rostock als Eigentümer gegen Gebot für das nachstehende, unbebaute Grundstück ein Erbbaurecht zum Zweck der gewerblichen Nutzung zu vergeben.

Lage:
in Rostock an der Straße Neptunblick im rechtskräftigen Bebauungsplan
Nr. 01.GE. 83 „Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein“ (MAGEB) südlich
des Stadtteils Warnemünde, direkt an der Warnow gelegen

Katasterangaben:
Industriefläche (Baufeld GI 6 und Teilfläche aus Baufeld GI 5)
Gesamtgröße: ca. 45.161 m² - unbebaut
Gemarkung Warnemünde, Flur 1,
Teilflächen aus den Flurstücken 873/32, 873/42, 873/46 und 873/49

Lage- und Grundstücksangaben:
Das zur Verwertung stehende Grundstück befindet sich im Stadtgebiet der Hanse- und Universitäts-stadt Rostock, welche als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum und größte Stadt in Mecklenburg-Vorpommern sehr gute Ansiedlungs- und Entwicklungsmöglichkeiten für Unternehmen bietet. Die verkehrsgünstige Lage an der Ostsee mit direkten Anbindungen an die Autobahnen A 19 und A 20 nach Berlin, Hamburg und Stralsund, dem Flughafen Rostock-Laage, dem gut ausgebauten Eisenbahnnetz sowie den umfangreichen Fähr- und RoRo-Linien nach Skandinavien und in den gesamten Ostseeraum spricht für diesen Standort. Die Industriefläche liegt unweit des Ortseinganges von Warnemünde im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 01.GE.83 „Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein“, in unmittelbarer Nähe der Warnemünder Werftanlagen und des Warnemünder Hafenbeckens an der westlichen Seite der Unter-warnow, direkt gegenüber dem Rostocker Überseehafen. Die B 103 als Zubringer zur A20 ist in wenigen Minuten zu erreichen. Bis in den Rostocker Seehafen sind es weniger als 10 km. Der Flughafen Rostock-Laage ist ca. 40 km, die Rostocker Innenstadt ca. 12 km und Rostock-Warnemünde etwa 4 km entfernt.

Das Industriegrundstück (derzeit noch unvermessen) grenzt wasserseitig auf ca. 150 m an eine Schwerlastkai und ist ca. 300 m tief. Das Grundstück ist unbebaut und beräumt, aber nicht befestigt. Es befindet sich in einem langjährig industriell genutzten Gebiet und liegt auf einer großflächigen Geländeaufschüttung. Da die Zusammensetzung dieser Aufschüttung inhomogen ist, sind punktförmige Bodenbelastungen im Rahmen von Tiefbauarbeiten nicht sicher auszuschließen. Teile des im Bebauungsplan als Industriefläche festgesetzten Grundstücks liegen im -der natürlichen Entwicklung überlassenen- Niederungsbereich der Laak und befinden sich noch in naturbelassenem Zustand, so dass in diesem Bereich erhöhte Gründungsaufwendungen notwendig werden.

Das Industriegrundstück wird derzeit noch auf der Grundlage eines Mietvertrages als Lagerplatz und Stellplatz für die maritime Versorgung genutzt, welcher zum 30.06.2022 ausläuft. Ab 01.07.2022 ist das Grundstück frei verfügbar.

Die verkehrliche Erschließung der Industriefläche erfolgt landseitig über eine Straße in Belastungsklasse Bk 10. Die öffentlich-rechtliche Erschließung des Grundstücks wird über Baulasten gesichert.

Hinweise zur angrenzenden Hafenbetriebsanlage:
Die Kaianlage (MAGEB-Kai Nord und MAGEB-Kai Süd) hat eine Länge von 247 m. Davon wurden 81 m (mittig) als Schwerlastkai mit Belastungsgrenzen von bis zu 250 kN/m² errichtet. Im angrenzenden Bereich ist eine Belastung bis zu 50 kN/m² zulässig. Die Kaianlage ist insgesamt ca. 21 m breit. Davon entfallen 14 m auf die Kaianlage und 4,5 m auf die Kaifahrbahn. Die Wassertiefe beträgt derzeit 9,00 m. Eine zukünftige Vertiefung auf 10,50 m ist technisch machbar. Der aktuell zulässige Tiefgang darf 7,80 m -mit Sondergenehmigung 8,00 m- nicht überschreiten. Die Nutzung der öffentlichen Kaianlage erfolgt zu den Konditionen der gültigen Satzung der Hanse- und Universitätsstadt Rostock über die Erhebung von Hafengebühren sowie der Entgeltordnung zur Gewährung von Hafendienstleistungen, welche im Hafen- und Seemannsamt der Hanse- und Universitätsstadt Rostock erhältlich sind.

Die genaue Lage der Liegenschaft ist aus dem beigefügten Lage- und Katasterplan ersichtlich.

planungsrechtliche Situation und Nutzungsvorgaben

Hinweise zum Bebauungsplan:
Das Oberverwaltungsgericht des Landes Mecklenburg-Vorpommern (Greifswald) hat mit Normenkontrollurteil vom 21.05.2019 die „2. Änderung und Ergänzung des Bebauungsplans Nr. 01.GE.83 „Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein“ für unwirksam erklärt. Die angegebenen Gründe für die Unwirksamkeit der 2. Änderung und Ergänzung könnten darauf schließen lassen, dass auch der ältere Bebauungsplan Nr. 01.GE.83 „Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein“ in der zuvor geltenden Fassung seiner 1. Änderung, der nunmehr als bauplanungsrechtliche Grundlage zur Beurteilungvon Bauvorhaben dient, rechtlich angreifbar ist.
Es wird angestrebt, die fehlerhaften Festsetzungen in Hinblick auf die Schallemissionskontingentie-rungen, die zur Unwirksamkeit der 2. Änderung geführt haben und zur Angreifbarkeit des ursprünglichen Bebauungsplans in der Fassung seiner 1. Änderung führen könnten, zeitnah zu beheben. Ein verbindlicher Zeithorizont kann hierfür gegenwärtig nicht benannt werden.

Artenschutz:
Im Rahmen der Nutzung der bisher nicht versiegelten Fläche ist ein Artenschutzfachbeitrag (AFB) auf Grundlage der Bestandserfassungen (inklusive Kartierberichte) zu erarbeiten. Die Unterlage dient der Sicherstellung, dass bei der Planung der Maßnahme die Belange des gesetzlichen Artenschutzes (Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) gesetzeskonform berücksichtigt werden. Dieser ist der Unteren Naturschutzbehörde der Universitäts- und Hansestadt Rostock vorzulegen.
Anhand einer abgestimmten Aufgabenstellung der zu planenden Baumaßnahmen sind Schutzgüter des Naturschutzes und der Landschaftspflege bzw. Beeinträchtigungen/Gefährdungen zu berücksichtigen (Gehölze, Reproduktionsstätten).
Vorhandene Unterlagen/ Daten -den Artenschutz betreffend- sind bei der Unteren Naturschutzbehörde der Universitäts- und Hansestadt Rostock abzufragen und zu integrieren.
Eine aktuelle Erfassung ist für die Artengruppen Fischotter, Brutvögel, Reptilien, Amphibien und Nachtfalter durch Kartierungen und Bewertungen basierend auf den Hinweisen zur Eingriffsregelung (HzE) 2018 mit entsprechenden Kartierzeiträumen durchzuführen.
Der Artenschutzfachbeitrag ist gemäß dem Leitfaden „Artenschutz in Mecklenburg-Vorpommern – Hauptmodul Planfeststellung / Genehmigung“, (Froelich & Sporbeck 2010), inklusive einer vollständigen Relevanzprüfung und mit Formblättern als Anlage zu erstellen.
Die erfassten Daten zum Vorkommen von Arten (Flora und Fauna) sind zusätzlich in digitaler Form unaufgefordert zu übergeben (DXF-Datei oder shp-Format). Die Importvorlage und die wichtigsten Informationen sind unter: www.lung.mv-regierung.de erhältlich.
Bitte wenden Sie sich bei konkreten Rückfragen zum Artenschutz direkt an die Sachbearbeiterin Frau Dr. Augustin (Tel. 0381/ 381-8521, christina.augustin@rostock.de)

städteplanerische Vorgaben:

1. Baufeld GI 6 (Industriegebiet):

- bauliche Kennziffern:

  • GRZ: 0,8
  • Baumassenzahl: 10,0
  • max. Höhe baulicher Anlagen: 23 m über HN
  • Emissionskontingent: tags LEK = 70 dB(A); nachts LEK = 45 dB(A)


2. Teilfläche aus Baufeld GI 5 (Industriegebiet):

- bauliche Kennziffern:

  • GRZ: 0,8
  • Baumassenzahl: 10,0
  • max. Höhe baulicher Anlagen: 35 m über HN
  • Emissionskontingent: tags LEK = 59 dB(A); nachts LEK = 43 dB(A)


zulässige Nutzungen:
Die allgemein und ausnahmsweise zulässigen Arten von Nutzungen beurteilen sich entsprechend der im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 01.GE.83 „Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein“ in der Fassung der 1. Änderung ausgewiesenen Festsetzung als Industriegebiete nach § 9 BauNVO, wobei die nach Satz 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten eine Modifizierung gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO erfahren haben.

Danach sind

  1. Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke, sowie
  2. Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke, die Bettenräume für Übernachtungszwecke aufweisen,

auch nur ausnahmsweise nicht zulässig.

In dem Baugebiet sind

  • eigenständige Betriebe des Beherbergungsgewerbes, soweit sie nicht Nebenanlagen einer zulässigen Nutzung sind und
  • Einzelhandelsbetriebe über 400 m² Verkaufsfläche, die sich an letzte Verbraucher wenden und nicht in unmittelbarem betrieblichen und räumlichen Zusammenhang mit Produktions- oder Handwerksbetrieben stehen,

unzulässig.

angestrebte Nutzungen:
Im Umfeld dominieren maritime, industrielle Nutzungen des Maschinen- und Schiffbaus. Unternehmen wie die NEPTUN WERFT sind in der unmittelbaren Nachbarschaft ansässig.
Für die hier angebotene Fläche sind ausschließlich maritime, industrielle Nutzungen vorgesehen.
Angestrebt werden Vorhaben von Unternehmen (Expansionen und Ansiedlungen) des produzierenden Gewerbes und wirtschaftsnaher Forschung, die explizit die Nutzung der vorhandenen Schwerlastkai/ Hafenbetriebsanlage und den direkten, ungehinderten Zugang zum seeschifftiefen Wasser über die Kaianlage benötigen. Faktoren wie die langfristige Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, die geplanten Nutzungen und Investitionen, die Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit, Nachhaltigkeit und Diversifizierung von Unternehmen am Standort sollen dabei im Vordergrund stehen und werden vertraglich abgesichert.

Die städtebaulichen Kennziffern, vorgegebene Baugrenzen, Lärmpegelbereiche u.ä. sind dem Bebauungsplan Nr. 01.GE.83 zu entnehmen; auf die benannten Unsicherheiten bezogen auf den vorstehend genannten Bebauungsplan wird verwiesen.


Angebotsbedingungen:
Die Vergabe des Erbbaurechts erfolgt zum Zweck der gewerblichen Nutzung nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 01.GE.83 „Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein“. Diese Nutzung wird über die Laufzeit des Erbbaurechts festgeschrieben. Neben dem Erwerb des Gesamtgrundstücks ist auch der Erwerb von Teilflächen möglich.

  • Mindestgebot für die Zinszahlung pro Jahr:
    4,50 €/m², mithin für das Gesamtgrundstück
    ca. 203.224,50 €/Jahr als Reallast
    Anpassung der Reallast an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes durch Wertsicherungsklausel
  • Laufzeit:
    bis zu 60 Jahren vereinbar
    Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist grundsätzlich nur unter Anpassung der Konditionen an die Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Verlängerung möglich.
  • Vorlage eines Nutzungskonzeptes mit Angabe der Zeitschiene für die Umsetzung des Vorhabens sowie Darstellung der geplanten Arbeitsplätze sowie des geplanten Investitionsvolumens Die Angaben zum Nutzungskonzept werden im Erbbaurechtsvertrag durch eine entsprechende Verpflichtung abgesichert.
  • Gesondert nachzuweisen ist das Erfordernis der Nutzung der Schwerlastkai.
  • Darlegung des Konzeptes, wie der Industriestandort nachhaltig entwickelt wird, eine Diversifizierung des Standortes zukünftig erfolgt und damit eine Erhaltung und Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit gewährleistet wird
  • schlüssige Finanzierungsdarlegung des Bauvorhabens durch Vorlage entsprechender Nachweise Sofern die Finanzierung unter Verwendung von Fremdmitteln eines Kreditinstituts erfolgt, wird um Mitteilung der geforderten Sicherheiten gebeten. Es wird darauf hingewiesen, dass eine Beleihung des Erbbaurechtes nach den Regeln des § 7 Abs. 2 ErbbauRG in Aussicht gestellt wird. Grundsätzlich liegt diese bei maximal 70% des Wertes des Erbbaurechtes. Grundschuldeintragungen zur Baufinanzierung sind grundsätzlich erst nach Eintragung des Erbbauberechtigten im Grundbuch und Unterzeichnung einer Gemeinsamen Erklärung (anliegend beigefügt) möglich. Die Erbbauzinsreallast wird an 1. Rangstelle im Grundbuch eingetragen und versteigerungsfest vereinbart.

Die Entscheidung über die Vergabe eines Erbbaurechts wird nach Auswertung der eingereichten Bewerbungsunterlagen auf der Grundlage der nachgenannten Vergabekriterien durch die Hanse- und Universitätsstadt Rostock getroffen.

Vergabekriterien:

  1. Höhe des gebotenen Erbbauzinses
  2. Nutzungskonzept, Investitionshöhe und Arbeitsplatzschaffung
  3. Finanzierungskonzept für die Gesamtkosten des Bauvorhabens



Für die Erbbaurechtsvergabe ist ein Beschluss der Gremien der Hanse- und Universitätsstadt Rostock erforderlich.
Alle im Zusammenhang mit der Erbbaurechtsvergabe stehenden Kosten (wie Vertragskosten, Vermessungskosten und anteilige Grundsteuern ab Übernahme) gehen zu Lasten des Erbbaurechtsnehmers.
Nach Zeitablauf des Erbbaurechts oder bei Eintreten des Heimfalls hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung in Höhe von max. 2/3 des Zeitwertes der baulichen Anlagen zu gewähren.

Interessenten werden gebeten, schriftliche Angebote an die

Hanse- und Universitätsstadt Rostock
Kataster,- Vermessungs- und Liegenschaftsamt
Neuer Markt 1
18055 Rostock


mit der Aufschrift:

Grundstücksangebot!
unbefristete Ausschreibung - AZ: 2333EW220008
Maritimes Gewerbegebiet Groß Klein

zu richten.

Persönlich können Angebote auch im Sekretariat des Kataster-, Vermessungs- und Liegenschaftsamtes der Hanse- und Universitätsstadt Rostock, Holbeinplatz 14, Raum 202 werktags von 8.00 Uhr bis 15.00 Uhr (Freitag bis 13.00 Uhr) oder bis 24.00 Uhr durch Einlegen in den Fristenbriefkasten am Eingang des Dienstgebäudes abgegeben werden.
Die Angebotserstellung wird nicht vergütet. Das Angebot ist schriftlich in 2-facher Form abzugeben.

Mit dem Angebot ist von der finanzierenden Bank eine Bonitätsbescheinigung mit folgenden Aussagen zu

  • Dauer der Geschäftsverbindung
  • Allgemeine Beurteilung
  • Kreditbeurteilung

einzureichen.

Ein Rechtsanspruch auf Erwerb leitet sich aus der Teilnahme an der Ausschreibung nicht ab. Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock ist nicht verpflichtet, irgendeinem Gebot den Zuschlag zu erteilen. Für Inhalt oder Richtigkeit der obigen Angaben wird jegliche Haftung der Hanse- und Universitätsstadt Rostock ausgeschlossen. Bei der Immobilienausschreibung handelt es sich nicht um ein Verfahren nach der Vergabe- und Vertragsordnung VOB und der Unterschwellenvergabeordnung UVgO.
Weitere Auskünfte erteilt das Kataster-, Vermessungs- und Liegenschaftsamt der
Hanse- und Universitätsstadt Rostock, Tel. 0381/3816426 bzw. 6428.

Andreas Adler