Warnemünde soll Wohnort bleiben – Stadt will Dauerwohnen besser vor Verdrängung schützen
Pressemitteilung vom
Die Hanse- und Universitätsstadt Rostock will das dauerhafte Wohnen in Warnemünde langfristig sichern und eine weitere Verdrängung durch Ferienwohnungen begrenzen. Dazu soll der Bebauungsplan Nr. 01.WA.183 „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in Warnemünde“ geändert werden.
„Warnemünde ist einer unserer wichtigsten Tourismusstandorte – aber Warnemünde ist vor allem auch ein Ort, an dem Menschen dauerhaft leben und zu Hause sind. Beides muss miteinander vereinbar bleiben. Deshalb wollen wir das Ferienwohnen dort ermöglichen, wo es städtebaulich verträglich ist, gleichzeitig aber verhindern, dass immer mehr regulärer Wohnraum verloren geht. Ein lebendiges Warnemünde braucht ganzjährig bewohnte Häuser, Nachbarschaften und eine funktionierende Infrastruktur“, unterstreicht Senatorin Dr. Ute Fischer-Gäde.
Dauerwohnen und Tourismus in Balance halten
Hintergrund der Planungen ist die Entwicklung der vergangenen Jahre. Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen kann insbesondere in ursprünglich durch Wohnen geprägten Bereichen dazu führen, dass immer weniger Wohnraum für dauerhaft in Warnemünde lebende Menschen zur Verfügung steht. Gleichzeitig können sich Quartiere verändern, wenn Wohnungen nur noch zeitweise genutzt werden. Ziel der Stadt ist deshalb nicht, Ferienwohnungen grundsätzlich aus Warnemünde zu verdrängen. Vielmehr sollen Dauerwohnen und touristische Nutzungen räumlich geordnet und in ein dauerhaft verträgliches Verhältnis gebracht werden.
Dafür unterscheidet der Bebauungsplan künftig stärker zwischen verschiedenen Bereichen. Wohngeprägte Gebiete unter anderem im Umfeld von Gartenstraße und Wiesenweg sowie in der Schillerstraße werden als Allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dort sollen keine neuen Ferienwohnungen mehr zugelassen werden. Das Wohnen und die Wohnruhe haben hier Vorrang.
In anderen Bereichen, in denen Dauerwohnen und Ferienwohnungen bereits heute nebeneinander bestehen, werden Mindestanteile für das Dauerwohnen festgelegt. Damit wird gesichert, dass auch in stärker touristisch geprägten Straßen und Quartieren ein bestimmter Anteil dauerhaft dem Wohnen vorbehalten bleibt. Die Festsetzungen orientieren sich dabei im Wesentlichen am ermittelten Bestand. Dadurch soll verhindert werden, dass der Anteil der Ferienwohnungen künftig wesentlich weiter zu Lasten des Dauerwohnens wächst.
Eine besondere Rolle spielen einzelne, unmittelbar an der Ostsee gelegene und bereits stark touristisch geprägte Bereiche. Dort soll der Tourismus gezielt gebündelt werden. In den dafür vorgesehenen Sondergebieten „Tourismus und Beherbergung“ wird auf einen verbindlichen Mindestwohnanteil verzichtet. Dauerwohnen bleibt dort jedoch weiterhin zulässig. Diese Flächen machen nur einen vergleichsweise kleinen Teil des Änderungsgebietes aus.
Was bedeutet die Änderung für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Für Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer bedeutet die Änderung nicht, dass bestehende Ferienwohnungen automatisch aufgegeben werden müssen. Bereits vor 2013 nachweislich als Ferienwohnungen genutzte Wohnungen können unter den in der Planung beschriebenen Voraussetzungen Bestandsschutz genießen. Der entsprechende Nachweis ist bei einem Bauantrag gegenüber der Baugenehmigungsbehörde zu führen. Ungenehmigte Ferienwohnungen erhalten dagegen nicht allein deshalb Bestandsschutz, weil sie bereits bestehen.
Für neue Nutzungsänderungen ist künftig entscheidend, in welchem Teil des Plangebietes sich eine Immobilie befindet. In Allgemeinen Wohngebieten sind neue Ferienwohnungen ausgeschlossen. In den Sondergebieten, in denen Dauer- und Ferienwohnen miteinander kombiniert werden können, muss der jeweils festgesetzte Mindestanteil für das Dauerwohnen eingehalten werden. Die Regelungen bedeuten dabei keinen Höchstanteil für Dauerwohnungen: Selbstverständlich kann auch ein größerer Teil eines Gebäudes dauerhaft bewohnt werden.
Änderung schafft Rechtssicherheit
Die Überarbeitung des Bebauungsplans ist auch aus rechtlichen Gründen notwendig. Bereits 2017 hatte die Bürgerschaft den Bebauungsplan zum Schutz des Wohnens beschlossen. Er war jedoch mit einer so genannten sozialen Erhaltungssatzung verbunden. Diese Erhaltungssatzung wurde 2021 durch das Oberverwaltungsgericht Greifswald für unwirksam erklärt. Dadurch entstand insbesondere für die im Bebauungsplan ausgewiesenen Sondergebiete ein neuer Regelungsbedarf.
Mit der 1. Änderung wird deshalb das Ziel, das Dauerwohnen zu schützen, unmittelbar im Bebauungsplan selbst verankert. Die neuen, detaillierteren Festsetzungen beruhen auf einer umfangreichen Bestandserhebung der tatsächlichen Nutzungen in Warnemünde sowie einer fachlichen und juristischen Begutachtung. Damit sollen die Regeln künftig rechtssicherer sein und zugleich den unterschiedlichen Strukturen innerhalb Warnemündes besser Rechnung tragen.
Die entsprechende Vorlage für den Abwägungs- und Satzungsbeschluss wird im September zunächst in den zuständigen Gremien beraten. Die abschließende Entscheidung der Bürgerschaft ist für den 7. Oktober 2026 vorgesehen.