Home
Na­vi­ga­ti­on

Be­schei­ni­gung für das Fi­nanz­amt zur Be­an­tra­gung steu­er­li­cher Ver­güns­ti­gun­gen für den Er­halt von Ge­bäu­den in Sa­nie­rungs­ge­bie­ten be­an­tra­gen

Für den Er­halt von Ge­bäu­den in Sa­nie­rungs­ge­bie­ten und städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­rei­chen kön­nen Sie steu­er­li­che Ver­güns­ti­gun­gen in Ver­bin­dung ins­be­son­de­re mit der Ein­kom­men­steu­er­erklä­rung in An­spruch neh­men.

Da­für be­nö­ti­gen Sie un­ter an­de­rem ei­ne spe­zi­el­le Be­schei­ni­gung, die Sie als Ei­gen­tü­mer oder als Be­voll­mäch­tig­ter/Ver­tre­ter des Ei­gen­tü­mers bei der zu­stän­di­gen Be­schei­ni­gungs­be­hör­de be­an­tra­gen kön­nen.

Die Be­schei­ni­gung kön­nen Sie als Nach­weis bei der Be­an­tra­gung der steu­er­li­chen Ver­güns­ti­gung bei dem zu­stän­di­gen Fi­nanz­amt vor­le­gen. Das Fi­nanz­amt prüft zu­sätz­lich zur Be­schei­ni­gung noch an­de­re steu­er­li­che Vor­aus­set­zun­gen, die eben­falls er­füllt sein müs­sen, da­mit Sie die steu­er­li­chen Ver­güns­ti­gun­gen er­hal­ten kön­nen.

Ge­gen den Be­scheid kön­nen Sie Wi­der­spruch ein­le­gen.

  • Bei Ver­tre­tung: Ko­pie der Voll­macht oder des Nach­wei­ses der Ver­tre­tungs­be­fug­nis,
  • Plä­ne Be­stand,
  • Plä­ne mit Ein­tra­gung der Maß­nah­men,
  • Be­grün­dung der Ver­pflich­tung zur Maß­nah­me durch zum Bei­spiel ein Mo­der­ni­sie­rungs- oder In­stand­set­zungs­ge­bot oder ei­ne schrift­lich fest­ge­hal­te­ne Mo­der­ni­sie­rungs- und In­stand­set­zungs­ver­ein­ba­rung mit der Ge­mein­de,
  • Ori­gi­nal­rech­nun­gen (Schluss­rech­nun­gen; Ab­schlags­rech­nun­gen und Kos­ten­vor­anschlä­ge er­set­zen kei­ne Schluss­rech­nung),
  • Kas­sen­zet­tel (müs­sen Men­ge, Ar­ti­kel und Preis ein­deu­tig er­ken­nen las­sen).

Die Be­schei­ni­gungs­be­hör­de stellt die Rech­nun­gen nach Prü­fung und ge­ge­be­nen­falls ei­ner Kor­rek­tur den Ei­gen­tü­mern der Ge­bäu­de wie­der zur Ver­fü­gung.

Die Be­schei­ni­gung er­hal­ten Sie nur für Mo­der­ni­sie­rungs- und In­stand­set­zungs­maß­nah­men an ei­nem Ge­bäu­de, das in ei­nem förm­lich fest­ge­leg­ten Sa­nie­rungs­ge­biet oder städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­reich be­le­gen ist. Da­bei sind nur sol­che Maß­nah­men be­schei­ni­gungs­fä­hig, zu de­nen sich der Ei­gen­tü­mer vor Be­ginn der Maß­nah­me ver­pflich­tet hat durch:

  • ein Mo­der­ni­sie­rung- oder In­stand­set­zungs­ge­bot oder
  • ei­ne schrift­lich fest­ge­hal­te­ne Ver­ein­ba­rung mit der Ge­mein­de.

Zu den Maß­nah­men ge­hö­ren:

  • Mo­der­ni­sie­rungs- und In­stand­set­zungs­maß­nah­men,
  • an­de­re Maß­nah­men an Ge­bäu­den, die we­gen ih­rer ge­schicht­li­chen, künst­le­ri­schen oder städ­te­bau­li­chen Be­deu­tung er­hal­ten blei­ben sol­len,
  • Maß­nah­men zur Wie­der­errich­tung ei­nes Ge­bäu­des un­ter wei­test­ge­hen­der Wie­der­ver­wen­dung der al­ten Bau­tei­le als Sa­nie­rungs­maß­nah­me, wenn die­se Re­kon­struk­ti­on aus bau­tech­ni­schen, si­cher­heits­tech­ni­schen oder wirt­schaft­li­chen Grün­den sinn­voll ist.

Nicht be­schei­ni­gungs­fä­hig sind un­ter an­de­rem:

  • der Ab­bruch und Neu­bau von Ge­bäu­den wie zum Bei­spiel die Wie­der­errich­tung ei­nes Ge­bäu­des nach his­to­ri­schem Vor­bild nach dem Ab­riss oder der Wie­der­auf­bau ei­nes zer­stör­ten Ge­bäu­des oder Ge­bäu­de­teils (zum Bei­spiel in ei­ner Bau­lü­cke),
  • Kos­ten für die In­stal­la­ti­on von Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen.

Die In­an­spruch­nah­me die­ser Ver­wal­tungs­leis­tung ist ge­büh­ren­pflich­tig. Die an­ge­fal­le­nen Ge­büh­ren ge­hö­ren nicht zu den be­schei­ni­gungs­fä­hi­gen Auf­wen­dun­gen. Die an­ge­fal­le­nen Ge­büh­ren sind, so­fern das Ge­bäu­de zur Ein­kunfts­er­zie­lung ge­nutzt wird, als Wer­bungs­kos­ten be­zie­hungs­wei­se Be­triebs­aus­ga­ben ab­zieh­bar.

Die Be­schei­ni­gung kön­nen Sie als Ei­gen­tü­mer ei­nes Ge­bäu­des oder als Be­voll­mäch­tig­ter/Ver­tre­ter des Ei­gen­tü­mers schrift­lich be­an­tra­gen. Da die Be­schei­ni­gung ob­jekt­be­zo­gen aus­ge­stellt wird, müs­sen Sie je­weils für Ge­bäu­de­tei­le, die selb­stän­di­ge un­be­weg­li­che Wirt­schafts­gü­ter sind (zum Bei­spiel Tief­ga­ra­ge), so­wie für Ei­gen­tums­woh­nun­gen und im Teil­ei­gen­tum ste­hen­de Räu­me grund­sätz­lich ei­ne Ein­zel­be­schei­ni­gung be­an­tra­gen. Bei Bau­trä­ger- oder Er­wer­ber­mo­del­len und Wohn- und Teil­ei­gen­tums­ge­mein­schaf­ten kön­nen Sie statt­des­sen ei­ne Ge­samt­be­schei­ni­gung in­klu­si­ve der Auf­tei­lung auf die ein­zel­nen Ge­bäu­de­tei­le be­an­tra­gen. Da­für be­nö­ti­gen Sie die wirk­sa­men Voll­mach­ten der Er­wer­ber.

Die zu­stän­di­ge Be­schei­ni­gungs­be­hör­de prüft an­schlie­ßend,

  • ob das Ge­bäu­de in ei­nem förm­lich fest­ge­leg­ten Sa­nie­rungs­ge­biet oder städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lungs­be­reich be­le­gen ist,
  • ob Mo­der­ni­sie­rungs- und In­stand­set­zungs­maß­nah­men oder an­de­re Maß­nah­men, die der Er­hal­tung, Er­neue­rung und funk­ti­ons­ge­rech­ten Ver­wen­dung ei­nes Ge­bäu­des, das we­gen sei­ner ge­schicht­li­chen, künst­le­ri­schen oder städ­te­bau­li­chen Be­deu­tung er­hal­ten blei­ben soll, durch­ge­führt wor­den sind,
  • in wel­cher Hö­he die Kos­ten für die be­schei­ni­gungs­fä­hi­gen Maß­nah­men an­ge­fal­len sind und
  • ob und in wel­cher Hö­he Zu­schüs­se aus öf­fent­li­chen Mit­teln durch ei­ne für Sa­nie­rungs­ge­bie­te oder städ­te­bau­li­che Ent­wick­lungs­be­rei­che zu­stän­di­ge Be­hör­de be­wil­ligt wor­den sind oder nach Aus­stel­lung der Be­schei­ni­gung be­wil­ligt wer­den.

Um Ih­nen früh­zei­tig Klar­heit über den In­halt der zu er­war­ten­den Be­schei­ni­gung zu ge­ben, kann die Be­schei­ni­gungs­be­hör­de Ih­nen be­reits ei­ne schrift­li­che Zu­si­che­rung über die zu er­war­ten­de Be­schei­ni­gung er­tei­len. Die Zu­si­che­rung er­setzt je­doch nicht die Be­schei­ni­gung. Sie ist da­her nicht als Nach­weis bei der Be­an­tra­gung der steu­er­li­chen Ver­güns­ti­gun­gen beim Fi­nanz­amt ge­eig­net.
Bei be­rech­tig­ten In­ter­es­se kön­nen Sie aber mit der Zu­si­che­rung beim Fi­nanz­amt ei­ne ge­büh­ren­pflich­ti­ge ver­bind­li­che Aus­kunft über die vor­aus­sicht­li­che Be­mes­sungs­grund­la­ge der steu­er­li­chen Ver­güns­ti­gun­gen be­an­tra­gen.

In wel­cher Form Sie von der steu­er­li­chen Ver­güns­ti­gung pro­fi­tie­ren, ist von der Nut­zung des Ge­bäu­des so­wie der Art der Maß­nah­me ab­hän­gig:

a. Nut­zung zur Er­zie­lung von Ein­künf­ten

Her­stel­lungs- oder An­schaf­fungs­kos­ten
Er­zie­len Sie im Zu­sam­men­hang mit dem Ge­bäu­de Ein­künf­te (zum Bei­spiel durch Nut­zung im Be­triebs­ver­mö­gen oder Ver­mie­tung und Ver­pach­tung), kön­nen Sie ab­wei­chend der üb­li­chen jähr­li­chen Ab­schrei­bung nach § 7 EStG in Hö­he von 2 bzw. 2,5 oder 3 Pro­zent er­höh­te Ab­schrei­bun­gen gel­tend ma­chen. Die­se be­tra­gen in den ers­ten 8 Jah­ren je­weils bis zu 9 Pro­zent so­wie in den fol­gen­den 4 Jah­ren bis zu 7 Pro­zent.

Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen
Von An­schaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten sind Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen zu un­ter­schei­den. Zu den Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen ge­hö­ren ins­be­son­de­re Kos­ten für die lau­fen­de In­stand­set­zung (zum Bei­spiel Aus­bes­se­rungs­ar­bei­ten, Er­neue­rung des Au­ßen­put­zes und der Au­ßen­ver­klei­dung). Die­se kön­nen – so­weit das Ge­bäu­de da­zu dient, Ein­künf­te zu er­zie­len – in vol­ler Hö­he im Jahr ih­rer Ver­aus­ga­bung ab­ge­zo­gen wer­den. Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen an be­güns­tig­ten Ob­jek­ten kön­nen gleich­mä­ßig auf zwei bis fünf Jah­ren steu­er­lich ver­teilt wer­den (§ 11a EStG).

b. Nut­zung zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken
Nut­zen Sie das för­de­rungs­wür­di­ge Ge­bäu­de nicht zur Er­zie­lung von Ein­künf­ten, son­dern zu ei­ge­nen Wohn­zwe­cken, kön­nen Sie im Ka­len­der­jahr des Ab­schlus­ses der Bau­maß­nah­me und in den 9 fol­gen­den Ka­len­der­jah­ren je­weils bis zu 9 Pro­zent der Auf­wen­dun­gen wie Son­der­aus­ga­ben steu­er­lich be­rück­sich­ti­gen.

Vor­la­ge der Schluss­rech­nun­gen nicht mög­lich?

Kön­nen Sie die Schluss­rech­nun­gen we­gen der In­sol­venz des Bau­trä­gers nicht ein­rei­chen, müs­sen Sie

  • die In­sol­venz des Bau­trä­gers nach­wei­sen so­wie
  • die be­güns­tig­ten Auf­wen­dun­gen/Kos­ten ein­zeln nach Ge­wer­ken durch ein vom Er­wer­ber vor­zu­le­gen­des Gut­ach­ten ei­nes Bau­sach­ver­stän­di­gen nach­wei­sen.

Der an den Bau­trä­ger ge­zahl­te Kauf­preis bil­det die Ober­gren­ze der be­schei­ni­gungs­fä­hi­gen Auf­wen­dun­gen. Pau­schal­rech­nun­gen von Hand­wer­kern kön­nen nur be­rück­sich­tigt wer­den, wenn das Ori­gi­nal-An­ge­bot, das dem Pau­schal­ver­trag zu­grun­de liegt, bei­ge­fügt ist. Wenn es zur Prü­fung der Ein­zel­leis­tun­gen er­for­der­lich ist, kann die zu­stän­di­ge Be­schei­ni­gungs­be­hör­de die Vor­la­ge der Ori­gi­nal-Kal­ku­la­ti­on ver­lan­gen. Ge­neh­mi­gungs- und Prü­fungs­ge­büh­ren ge­hö­ren zu den Kos­ten der ge­neh­mig­ten oder ge­prüf­ten Bau­maß­nah­me.