Der zwei­te Ros­to­cker Miet­spie­gel liegt noch zum Jah­res­en­de vor

29. Sep­tem­ber 1999

Der zwei­te Ros­to­cker Miet­spie­gel liegt noch zum Jah­res­en­de vor
Ar­beits­kreis be­rei­tet neue Pu­bli­ka­ti­on vor / Ros­to­cker Mie­ten im Über­blick

Am 1. Ja­nu­ar 2000 wird in Ros­tock ein neu­er Miet­spie­gel vor­lie­gen und da­mit das noch bis zum Jah­res­en­de gül­ti­ge Ex­em­plar ab­lö­sen. Wir be­frag­ten den für das Woh­nungs­we­sen zu­stän­di­gen Ab­tei­lungs­lei­ter im Bau­amt, Nor­bert Krö­ger, nach dem Stand der Vor­be­rei­tun­gen.

Wer er­ar­bei­tet den neu­en Miet­spie­gel?

Es gibt ei­nen Ar­beits­kreis, der En­de ver­gan­ge­nen Jah­res mit den Vor­be­rei­tun­gen be­gann. Hier sind al­le gro­ßen Ver­mie­ter der Stadt ver­tre­ten, Mie­ter­ver­ein und Bund Deut­scher Mak­ler, der Lan­des­ver­band frei­er Woh­nungs­un­ter­neh­men, das Bun­des­ver­mö­gens­amt, der Haus- und Grund­ei­gen­tü­mer­ver­ein und na­tür­lich das Bau­amt der Stadt­ver­wal­tung. Die­ser Ar­beits­kreis legt ge­mein­sam al­le wich­ti­gen Eck­da­ten für den Miet­spie­gel fest.

Wie ist der Ar­beits­stand?

Im Ar­beits­kreis konn­ten zwi­schen­zeit­lich zu ei­ner Viel­zahl zu tref­fen­der Ent­schei­dun­gen Ein­ver­nehm­lich­keit bzw. Kom­pro­mis­se er­reicht wer­den. Bei­spiels­wei­se wird die Ta­bel­len­über­sicht des 1. Miet­spie­gels un­ver­än­dert fort­ge­führt. Mit Stich­tag 31. Au­gust 1999 wur­de die Er­fas­sung der miet­spie­gel­re­le­van­ten Ba­sis­da­ten ab­ge­schlos­sen. Die Ver­gleich­bar­keit der Woh­nun­gen wur­de her­ge­stellt und die Ent­schei­dung über die Er­mitt­lungs­me­tho­de für die Orts­üb­lich­keit der Mie­te ge­trof­fen. Im We­sent­li­chen ver­bleibt nun­mehr noch die Er­stel­lung des Text­teils, denn erst die Ein­heit von Ta­bel­lar und Text ver­kör­pert ei­nen Miet­spie­gel. Zum Jah­res­en­de wird der bis zum Jah­re 2002 gül­ti­ge Miet­spie­gel im Städ­ti­schen An­zei­ger und in ei­ner Bro­schü­re ver­öf­fent­licht.

Wird der Ros­to­cker Miet­spie­gel al­le Woh­nun­gen mit ih­ren Mie­ten er­fas­sen?

Nein. Et­wa 47.000 Woh­nun­gen mit ih­ren Mie­ten fin­den Ein­gang in das Do­ku­ment. Un­be­rück­sich­tigt blie­ben al­le Mie­ten, die auf­grund der ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen nach dem Mie­ten­über­lei­tungs­ge­setz (MÜG) an Höchst­be­trä­ge ge­bun­den wa­ren. Die­se Mie­ten durf­ten le­dig­lich in ei­nem 1. Miet­spie­gel aus­nahms­wei­se ein­flie­ßen. Zum 1. Ju­li 1999 ist die­se Aus­nah­me­re­ge­lung weg­ge­fal­len. Da ein Miet­spie­gel grund­sätz­lich nur ver­än­der­te Mie­ten der letz­ten vier Jah­re in sich auf­nimmt, wird die Orts­üb­lich­keit der Mie­te, vor al­lem durch den Neu­ver­trag, aber auch durch die Mo­der­ni­sie­rung dar­ge­stellt. 47.000 Mie­ten stel­len ei­ne au­ßer­or­dent­lich ho­he Re­prä­sen­tanz für ei­nen Miet­spie­gel in der Stadt dar.

Wie er­folgt ei­gent­lich die Ver­gleich­bar­keit der Woh­nun­gen?

Der Ge­setz­ge­ber hat im Miet­hö­he­ge­setz fünf Kri­te­ri­en für die Her­stel­lung der Ver­gleich­bar­keit von Woh­nun­gen be­nannt. Da­nach wer­den die Woh­nun­gen nach ih­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Be­schaf­fen­heit und La­ge ana­ly­siert. Der 2. Miet­spie­gel wird al­so, wie be­reits sein Vor­läu­fer, die orts­üb­li­chen Net­to­kalt­mie­ten ver­gleich­ba­rer Woh­nun­gen ab­bil­den. Mie­ter und Ver­mie­ter kön­nen so­mit an­hand der fünf Ver­gleichs­merk­ma­le die Zu­ord­nung ih­rer Woh­nung zum je­wei­li­gen Miet­spie­gel­feld und dem dort auf­ge­zeig­ten orts­üb­li­chen Miet­zins nach­voll­zie­hen.

Was ist ei­ne orts­üb­li­che Mie­te?

We­der die Woh­nung mit der nied­rigs­ten, noch die mit der höchs­ten Mie­te re­prä­sen­tie­ren Orts­üb­lich­keit. Orts­üb­lich­keit de­fi­niert sich als ei­ne sich um ei­nen Mit­tel­wert grup­pier­te Mie­te ver­gleich­ba­rer Woh­nun­gen. Als wis­sen­schaft­lich und recht­lich an­er­kann­te Me­tho­de der Dar­stel­lung der Orts­üb­lich­keit hat sich in der jahr­zehn­te­lan­gen Miet­spie­gel­ge­schich­te die so­ge­nann­te Sechstel­me­tho­de er­wie­sen. Bei ihr wird da­von aus­ge­gan­gen, je­weils das un­te­re und obe­re Sechs­tel der in ei­nem Ta­bel­len­feld zu­sam­men­ge­faß­ten Mie­ten zu kap­pen. Die ver­blei­ben­den Zwei­drit­tel wi­der­spie­geln die Orts­üb­lich­keit. Auch für den 2. Miet­spie­gel kam die­se Me­tho­de zur An­wen­dung.

Wer braucht ei­nen Miet­spie­gel?

Mie­ter und Ver­mie­ter glei­cher­ma­ßen. Erst durch ei­nen Miet­spie­gel mit sei­ner Trans­pa­renz wer­den bei­de in die La­ge ver­setzt, die Fra­ge nach der Orts­üb­lich­keit der Mie­te für ei­ne be­stimm­te Woh­nung zu be­ant­wor­ten. Mie­ter kön­nen an­hand die­ser Über­sicht ab­le­sen, ob Miet­for­de­run­gen zu hoch oder an­ge­mes­sen sind. Ver­mie­ter ken­nen so­mit den orts­üb­li­chen recht­li­chen Rah­men für Miet­erhö­hun­gen. Bei­den ist ge­hol­fen, strit­ti­ge Fra­gen ein­ver­nehm­lich aus­han­deln zu kön­nen.