Der zweite Rostocker Mietspiegel liegt noch zum Jahresende vor

29. September 1999

Der zweite Rostocker Mietspiegel liegt noch zum Jahresende vor
Arbeitskreis bereitet neue Publikation vor / Rostocker Mieten im Überblick

Am 1. Januar 2000 wird in Rostock ein neuer Mietspiegel vorliegen und damit das noch bis zum Jahresende gültige Exemplar ablösen. Wir befragten den für das Wohnungswesen zuständigen Abteilungsleiter im Bauamt, Norbert Kröger, nach dem Stand der Vorbereitungen.

Wer erarbeitet den neuen Mietspiegel?

Es gibt einen Arbeitskreis, der Ende vergangenen Jahres mit den Vorbereitungen begann. Hier sind alle großen Vermieter der Stadt vertreten, Mieterverein und Bund Deutscher Makler, der Landesverband freier Wohnungsunternehmen, das Bundesvermögensamt, der Haus- und Grundeigentümerverein und natürlich das Bauamt der Stadtverwaltung. Dieser Arbeitskreis legt gemeinsam alle wichtigen Eckdaten für den Mietspiegel fest.

Wie ist der Arbeitsstand?

Im Arbeitskreis konnten zwischenzeitlich zu einer Vielzahl zu treffender Entscheidungen Einvernehmlichkeit bzw. Kompromisse erreicht werden. Beispielsweise wird die Tabellenübersicht des 1. Mietspiegels unverändert fortgeführt. Mit Stichtag 31. August 1999 wurde die Erfassung der mietspiegelrelevanten Basisdaten abgeschlossen. Die Vergleichbarkeit der Wohnungen wurde hergestellt und die Entscheidung über die Ermittlungsmethode für die Ortsüblichkeit der Miete getroffen. Im Wesentlichen verbleibt nunmehr noch die Erstellung des Textteils, denn erst die Einheit von Tabellar und Text verkörpert einen Mietspiegel. Zum Jahresende wird der bis zum Jahre 2002 gültige Mietspiegel im Städtischen Anzeiger und in einer Broschüre veröffentlicht.

Wird der Rostocker Mietspiegel alle Wohnungen mit ihren Mieten erfassen?

Nein. Etwa 47.000 Wohnungen mit ihren Mieten finden Eingang in das Dokument. Unberücksichtigt blieben alle Mieten, die aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen nach dem Mietenüberleitungsgesetz (MÜG) an Höchstbeträge gebunden waren. Diese Mieten durften lediglich in einem 1. Mietspiegel ausnahmsweise einfließen. Zum 1. Juli 1999 ist diese Ausnahmeregelung weggefallen. Da ein Mietspiegel grundsätzlich nur veränderte Mieten der letzten vier Jahre in sich aufnimmt, wird die Ortsüblichkeit der Miete, vor allem durch den Neuvertrag, aber auch durch die Modernisierung dargestellt. 47.000 Mieten stellen eine außerordentlich hohe Repräsentanz für einen Mietspiegel in der Stadt dar.

Wie erfolgt eigentlich die Vergleichbarkeit der Wohnungen?

Der Gesetzgeber hat im Miethöhegesetz fünf Kriterien für die Herstellung der Vergleichbarkeit von Wohnungen benannt. Danach werden die Wohnungen nach ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage analysiert. Der 2. Mietspiegel wird also, wie bereits sein Vorläufer, die ortsüblichen Nettokaltmieten vergleichbarer Wohnungen abbilden. Mieter und Vermieter können somit anhand der fünf Vergleichsmerkmale die Zuordnung ihrer Wohnung zum jeweiligen Mietspiegelfeld und dem dort aufgezeigten ortsüblichen Mietzins nachvollziehen.

Was ist eine ortsübliche Miete?

Weder die Wohnung mit der niedrigsten, noch die mit der höchsten Miete repräsentieren Ortsüblichkeit. Ortsüblichkeit definiert sich als eine sich um einen Mittelwert gruppierte Miete vergleichbarer Wohnungen. Als wissenschaftlich und rechtlich anerkannte Methode der Darstellung der Ortsüblichkeit hat sich in der jahrzehntelangen Mietspiegelgeschichte die sogenannte Sechstelmethode erwiesen. Bei ihr wird davon ausgegangen, jeweils das untere und obere Sechstel der in einem Tabellenfeld zusammengefaßten Mieten zu kappen. Die verbleibenden Zweidrittel widerspiegeln die Ortsüblichkeit. Auch für den 2. Mietspiegel kam diese Methode zur Anwendung.

Wer braucht einen Mietspiegel?

Mieter und Vermieter gleichermaßen. Erst durch einen Mietspiegel mit seiner Transparenz werden beide in die Lage versetzt, die Frage nach der Ortsüblichkeit der Miete für eine bestimmte Wohnung zu beantworten. Mieter können anhand dieser Übersicht ablesen, ob Mietforderungen zu hoch oder angemessen sind. Vermieter kennen somit den ortsüblichen rechtlichen Rahmen für Mieterhöhungen. Beiden ist geholfen, strittige Fragen einvernehmlich aushandeln zu können.