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Na­vi­ga­ti­on

Erb­bau­recht an meh­re­ren Grund­stü­cken oder an Erb­bau­rech­ten ein­tra­gen las­sen

Das Erb­bau­recht ist das Recht, meist ge­gen Zah­lung ei­nes so­ge­nann­ten Erb­bau­zin­ses, ein Bau­werk auf ei­nem Grund­stück zu er­rich­ten, dass je­mand an­de­rem ge­hört. Da­für wird ein Erb­bau­rechts­ver­trag ge­schlos­sen, in dem für ei­ne be­fris­te­te Lauf­zeit (meist ma­xi­mal 99 Jah­re) ein in­di­vi­du­el­ler Erb­bau­zins fest­ge­legt wird. Der Erb­bau­zins, der in der Re­gel jähr­lich zu zah­len ist, un­ter­liegt grund­sätz­lich der frei­en Par­tei­ver­ein­ba­rung. Ein Erb­bau­recht kann ver­kauft, ver­erbt oder be­lie­hen wer­den. Erb­bau­ge­ber kön­nen Kom­mu­nen, Kir­chen, Stif­tun­gen oder auch Pri­vat­per­so­nen sein.

Ein Erb­bau­recht kann auch an meh­re­ren Grund­stü­cken oder meh­re­ren Erb­bau­rech­ten (Ge­samt­erb­bau­recht) be­stellt wer­den. Bei der Be­stel­lung ei­nes Erb­bau­rechts an ei­nem oder meh­re­ren Erb­bau­rech­ten (so­ge­nann­tes Un­te­rerb­bau­recht oder auch Ge­samt­un­te­rerb­bau­recht), gibt der Erb­bau­be­rech­tig­te sei­ne Be­bau­ungs­be­fug­nis wei­ter. Grund­sätz­lich müs­sen für die Ein­tra­gung die­ser Ge­samt­erb­bau­rech­te die be­trof­fe­nen Grund­stü­cke

  • im sel­ben Grund­buch­amts­be­zirk und
  • im sel­ben Ka­tas­ter­amts­be­zirk lie­gen und
  • un­mit­tel­bar an­ein­an­der­gren­zen.

Von die­sem Er­for­der­nis kann im In­ter­es­se wirt­schaft­lich sinn­vol­ler Ge­stal­tun­gen aus­nahms­wei­se ab­ge­wi­chen wer­den, wenn

  • die zu be­las­ten­den Grund­stü­cke na­he bei­ein­an­der lie­gen und
  • Ge­gen­stand des Erb­bau­rechts ein ein­heit­li­ches Bau­werk oder ein Bau­werk mit da­zu­ge­hö­ren­den Ne­ben­an­la­gen auf den zu be­las­ten­den Grund­stü­cken ist oder
  • das Erb­bau­recht in Woh­nung - oder Tei­lerb­bau­rech­te auf­ge­teilt wer­den soll.

Die Ein­tra­gung in das Grund­buch er­folgt durch An­le­gen des Erb­bau­grund­buchs und Ein­tra­gung des Erb­bau­rechts in den Grund­stücks­grund­bü­chern bzw. Be­las­tung des be­stehen­den Erb­bau­rechts durch Ein­tra­gung des Un­te­rerb­bau­rechts durch das zu­stän­di­ge Grund­buch­amt.

  • An­trag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers oder der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. des Ober­erb­bau­be­rech­tig­ten oder der Ober­erb­bau­be­rech­tig­ten in öf­fent­lich be­glau­big­ter Form, wenn der An­trag  zu­gleich die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ent­hält oder  
    schrift­li­cher An­trag des Erb­bau­be­rech­tig­ten oder der Erb­bau­be­rech­tig­ten bei Be­stel­lung ei­nes Ge­samt­erb­bau­rechts an meh­re­ren Grund­stü­cken oder meh­re­ren Erb­bau­rech­ten bzw. des Un­te­rerb­bau­be­rech­tig­ten oder der Un­te­rerb­bau­be­rech­tig­ten bei Be­stel­lung ei­nes Erb­bau­rechts an ei­nem Erb­bau­recht und zu­dem die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers oder der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer bzw. des Ober­erb­bau­be­rech­tig­ten oder der Ober­erb­bau­be­rech­tig­ten in öf­fent­lich be­glau­big­ter Form
     
  • Un­be­denk­lich­keits­be­schei­ni­gung des Fi­nanz­am­tes (nä­he­re In­for­ma­tio­nen hier­über er­hal­ten Sie von der in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­ta­rin oder dem in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­tar)
     
  • Nach­weis über die Ei­ni­gung zwi­schen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und Erb­bau­be­rech­tig­ten bzw. Ober­erb­bau­be­rech­tig­ten und Un­te­rerb­bau­be­rech­tig­ten in öf­fent­lich be­glau­big­ter Form
     
  • ggfs. be­glau­big­te Kar­te des Ka­tas­ter­am­tes als Nach­weis dar­über, dass die Grund­stü­cke na­he bei­ein­an­der­lie­gen
     
  • ggfs. Glaub­haft­ma­chung der Tat­sa­che der (voll­ende­ten oder be­ab­sich­tig­ten) Er­rich­tung ei­nes ein­heit­li­chen Bau­werks oder ei­nes Bau­werks mit da­zu­ge­hö­ren­den Ne­ben­an­la­gen auf den Grund­stü­cken bzw. die Tat­sa­che der be­ab­sich­tig­ten Tei­lung des Erb­bau­rechts in Woh­nungs- oder Tei­lerb­bau­rech­te (nä­he­re In­for­ma­tio­nen hier­über er­hal­ten Sie von der in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­ta­rin oder dem in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­tar)
  • ggfs. wei­te­re Nach­wei­se und Ge­neh­mi­gun­gen

Das Ge­samt­erb­bau­recht ent­steht durch Ei­ni­gung des Be­rech­tig­ten mit dem oder den Ei­gen­tü­mer/n der Grund­stü­cke bzw. dem oder den Erb­bau­be­rech­tig­ten und Ein­tra­gung ei­nes ent­spre­chen­den Ver­merks hier­zu in Ab­tei­lung II des Grund­buchs der be­las­te­ten Grund­stü­cke. Zu­dem wird ein Erb­bau­grund­buch an­ge­legt.

Für die Be­grün­dung von Un­te­rerb­bau­rech­ten be­darf es der Ei­ni­gung zwi­schen Ober­erb­bau­be­rech­tig­ten und Un­te­rerb­bau­be­rech­tig­ten so­wie der Ein­tra­gung in das Grund­buch des Ober­erb­bau­rechts. Für das Un­te­rerb­bau­recht wird ein Erb­bau­grund­buch an­ge­legt.

Für die Ein­tra­gung des Ge­samt- oder Un­te­rerb­bau­rechts muss ein An­trag auf Ein­tra­gung durch Sie oder die be­ur­kun­den­de No­ta­rin oder den be­ur­kun­den­den No­tar er­fol­gen.

Die Ein­tra­gung des Erb­bau­rechts in dem Grund­stücks­grund­buch bzw. im Erb­bau­grund­buch und die An­le­gung des Erb­bau­grund­buchs er­fol­gen, wenn sämt­li­che er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen form­ge­recht ein­ge­reicht wor­den sind und kei­ne Ein­tra­gungs­hin­der­nis­se be­stehen.

Für wei­te­re In­for­ma­tio­nen zu die­ser The­ma­tik wen­den Sie sich bit­te an ei­ne No­ta­rin oder ei­nen No­tar.

(Stand No­vem­ber 2020)

mind. EUR 15 – max. EUR 26.585 (bei ei­nem Höchst­ge­schäfts­wert von EUR 60.000.000 und der Er­he­bung von ei­ner Ge­bühr):

Für die Neu­ein­tra­gung ei­nes Erb­bau­rechts wird sei­tens des Grund­buch­am­tes ei­ne vol­le Ge­bühr er­ho­ben. Auch bei ei­nem Ge­samt­recht wird die Ge­bühr nur ein­mal er­ho­ben, wenn die Ein­tra­gung auf Grund ei­nes gleich­zei­tig ge­stell­ten An­trags er­folgt und das Grund­buch über die Grund­stü­cke bei dem­sel­ben Grund­buch­amt ge­führt wird. Die kon­kre­te Ge­büh­ren­hö­he rich­tet sich nach dem Ge­schäfts­wert. Für die Er­mitt­lung des Ge­schäfts­wer­tes wird die Hö­he des nach § 52 Ge­richts- und No­tar­kos­ten­ge­set­zes (GNotKG) ka­pi­ta­li­sier­ten Erb­bau­zin­ses mit dem Wert des be­bau­ten Grund­stücks in Hö­he von 80 Pro­zent mit­ein­an­der ver­gli­chen. Ma­ß­geb­lich ist der hö­he­re Wert.

Im Hin­blick auf die in Ih­rem Fall kon­kret zu er­war­ten­den Ge­richts­kos­ten soll­ten Sie die in Ih­rem Fall tä­ti­ge No­ta­rin bzw. den in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­tar be­fra­gen. 

Ne­ben den Kos­ten für die Tä­tig­keit des Grund­buch­am­tes fal­len auch für die Tä­tig­keit des No­tars Kos­ten nach dem GNotKG an. Die Hö­he der No­tar­kos­ten er­fra­gen Sie bit­te bei der in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­ta­rin bzw. dem in Ih­rem Fall tä­ti­gen No­tar. In­for­ma­tio­nen und Bei­spie­le zu No­tar­kos­ten fin­den Sie im Üb­ri­gen auch auf den In­ter­net­sei­ten der Bun­des­no­tar­kam­mer (Link sie­he wei­ter­füh­ren­de In­for­ma­tio­nen).

Sie müs­sen die Ein­tra­gung beim Grund­buch­amt be­an­tra­gen. In der Re­gel ver­an­lasst die No­ta­rin oder der No­tar, die bzw. der die zur Ein­tra­gung er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen be­glau­bigt oder be­ur­kun­det hat, die Ein­tra­gung.

  • Die zur Ein­tra­gung er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen wer­den durch die zu­stän­di­ge Rechts­pfle­ge­rin oder den zu­stän­di­gen Rechts­pfle­ger beim Grund­buch­amt ge­prüft.
  • Soll­ten Un­ter­la­gen nicht voll­stän­dig oder form­ge­recht vor­lie­gen, wird die zu­stän­di­ge Rechts­pfle­ge­rin oder der zu­stän­di­ge Rechts­pfle­ger die No­ta­rin, den No­tar oder Sie schrift­lich hier­über in­for­mie­ren und zur Vor­la­ge der noch feh­len­den Un­ter­la­gen oder der form­ge­rech­ten (no­ta­ri­ell zu be­glau­bi­gen­de oder zu be­ur­kun­den­de) Un­ter­la­gen auf­for­dern.
  • Lie­gen al­le er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen vor, wird die zu­stän­di­ge Rechts­pfle­ge­rin oder der zu­stän­di­ge Rechts­pfle­ger die er­for­der­li­chen Ein­tra­gun­gen ggfs. un­ter An­le­gung ei­nes Erb­bau­grund­buchs vor­neh­men.
  • Die er­folg­te Ein­tra­gung wird der den An­trag ein­rei­chen­den No­ta­rin bzw. dem den An­trag ein­rei­chen­den No­tar und Ih­nen mit der Ein­tra­gungs­mit­tei­lung be­kannt ge­macht.
  • Die Rech­nung des Grund­buch­am­tes wird an Sie zur Zah­lung der Kos­ten über­sandt.

in­di­vi­du­ell, ab­hän­gig von der Be­las­tungs­si­tua­ti­on des zu­stän­di­gen Grund­buch­am­tes so­wie dem Zeit­punkt, wann al­le er­for­der­li­chen Un­ter­la­gen form­ge­recht dem Grund­buch­amt vor­lie­gen

Zu­stän­dig ist das Grund­buch­amt des Amts­ge­richts, bei dem das Grund­stücks­grund­buch oder (bei Ein­tra­gung ei­nes Un­ter-Erb­bau­rechts) das Erb­bau­grund­buch ge­führt wird. Das zu­stän­di­ge Grund­buch­amt fin­den Sie auf der Adress­da­ten­bank der deutsch­land­wei­ten Orts- und Ge­richts­su­che auf dem Jus­tiz­por­tal Nord­rhein-West­fa­len (Link sie­he wei­ter­füh­ren­de In­for­ma­tio­nen).