In­for­ma­ti­on an Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im Sa­nie­rungs­ge­biet

Die Sa­nie­rung der In­nen­stadt ist in Ros­tock weit vor­an ge­schrit­ten.
Durch den Ein­satz von Städ­te­bau­för­de­rungs­mit­teln wird die
In­nen­stadt at­trak­ti­ver. Da­mit ist auch ei­ne Wert­erhö­hung der im
Sa­nie­rungs­ge­biet ge­le­ge­nen Grund­stü­cke ver­bun­den.
Der Ge­setz­ge­ber schreibt vor, dass Ei­gen­tü­mer von Grund-stü­cken,
de­ren Bo­den­wert durch die Sa­nie­rung er­höht wur­de, ei­nen
Kos­ten­bei­trag (Aus­gleichs­be­trag) zur Fi­nan­zie­rung der Sa­nie­rung
zu ent­rich­ten ha­ben. Die­se Wert­stei­ge­rung wird al­so nicht
„ge­schenkt“. Da­für er­folgt im Sa­nie­rungs­ge­biet kei­ne Er­he­bung von
Er­schlie­ßungs- und Stra­ßen­aus-bau­bei­trä­gen für Er­schlie­ßungs-
an­la­gen im Sin­ne des § 127 Abs.2 Bau­ge­setz­buch (BauGB), et­wa
für den Aus­bau öf­fent­li­cher Stra­ßen, We­ge und Plät­ze.

Was wird aus­ge­gli­chen
Aus­gleichs­be­trä­ge sind Geld­be­trä­ge, die den sa­nie­rungs­be­ding­ten
Bo­den­wert­un­ter­schied zwi­schen Be­ginn und En­de der Sa­nie­rung
aus­glei­chen. Die Bo­den­wert­erhö­hung wird für je­des ein­zel­ne
Grund­stück gut­ach­ter­lich er­mit­telt und der Stadt als Kos­ten­er­satz für
ih­re Auf­wen­dun­gen zu­rück­ge­zahlt. Die Ei­gen­tü­mer er­stat­ten al­so
nicht die tat­säch­li­chen Kos­ten, son­dern nur die für ihr Grund­stück
nach­weis­ba­re Wert­erhö­hung als ei­nen Bei­trag für die
Maß­nah­men­fin­an-zie­rung.
Der Teil der Bo­den­wert­erhö­hung, die der Ei­gen­tü­mer aus ei­ge­nen
Kräf­ten und mit ei­ge­nen fi­nan­zi­el­len Mit­teln be­wirkt hat, wird zu
sei­nen Guns­ten auf den Aus-gleichs­be­trag an­ge­rech­net.

Er­he­bung des Aus­gleichs­be-tra­ges (§§153 ff BauGB)
Fest­set­zung (§154 Abs.3 BauGB)
Die Aus­gleichs­be­trä­ge wer­den nach Ab­schluss der Sa­nie­rung fäl­lig.
Nach Auf­he­bung der Sa­nie­rung­sat­zung ggf. auch für Teil­be­rei­che
des Sa­nie­rungs­ge-bie­tes ist die Stadt ver­pflich­tet, die
Aus­gleichs­be­trä­ge per Be­scheid zu er­he­ben.

Vor­zei­ti­ge Ab­lö­sung
(§154 Abs.3 Satz 2 BauGB)
Es be­steht die Mög­lich­keit ei­ner vor­zei­ti­gen Ab­lö­sung von Aus-
gleichs­be­trä­gen durch ver­trag-li­che Ver­ein­ba­rung vor Ab­schluss der
Sa­nie­rung. Die­se hat zahl­rei­che Vor­tei­le für den Bei­trags-pflich­ti­gen
wie

-     grö­ße­re Fi­nan­zie­rungs­si­cher-heit für Bau­in­ves­ti­tio­nen,
-     die Stadt ge­währt zum Teil Ab­schlä­ge auf den Aus­gleichs­be­trag,
-     der Sa­nie­rungs­ver­merk kann aus dem Grund­buch ge­stri­chen wer­den mit der Fol­ge, dass die Ge­neh­mi­gungs­pflicht für Grund­schuld­ein­tra­gun­gen, den Ver­kauf des Grund­stücks u.a. ent­fällt,
-     ei­ne spä­te­re Nach­er­he­bung (z.B. bei tat­säch­lich hö­he­ren Wert­stei­ge­run­gen) ist aus­ge­schlos­sen.

Er­mitt­lung des Aus­gleichs­be-tra­ges (§154 Abs.2 BauGB)
Der Aus­gleichs­be­trag wird zu ei­nem Stich­tag er­mit­telt, in­dem der
End­wert ei­nes Grund­stü­ckes (Bo­den­wert nach Ab­schluss der
Sa­nie­rung) dem An­fangs­wert (Bo­den­wert oh­ne sa­nie­rungs­be­ding­te
Wert­ver­än­de­run­gen) ge­gen­über ge­stellt wird. Die Dif­fe­renz er­gibt
den Aus­gleichs-be­trag. Durch die­se stich­tags­be­zo­ge­ne Be­wer­tung
blei­ben kon­junk­tu­rel­le Wert­stei­ge­run­gen un­be­rück­sich­tigt. Der
An­fangs- und der End­wert wer­den für das ein­zel­ne Grund­stück im
Rah­men ei­ner gut­ach­ter­li­chen Be­wer­tung fest­ge­stellt.

An­rech­nung von Leis­tun­gen des Ei­gen­tü­mers ( § 155 Abs.1
BauGB)
Ei­ne Bo­den­wert­erhö­hung, die der Ei­gen­tü­mer zu­läs­si­ger­wei­se durch
ei­ge­ne Auf­wen­dun­gen be­wirkt hat, wird zu sei­nen Guns­ten auf den
Aus­gleichs-be­trag an­ge­rech­net. Ei­ne selbst­be­wirk­te
Bo­den­wert­erhö­hung liegt z.B. vor, wenn ein Ei­gen-tü­mer auf ei­ge­ne
Kos­ten, mit der Ge­neh­mi­gung nach § 144 BauGB ei­nen In­nen­hof
frei­ge­räumt, be­grünt und ei­nen Spiel­platz ein­ge­rich­tet hat. Wur­de
da­durch die La­ge­qua­li­tät des Grund­stücks ver­bes­sert, wird die­se
Wert­erhö­hung vom Aus­gleichs­be­trag ab­ge­zo­gen. Da­bei spie­len die
ent­stan­de­nen Kos­ten kei­ne Rol­le, ent­schei­dend ist die er­ziel­te
Bo­den­wert­erhö­hung.

Die tat­säch­lich an­ge­fal­le­nen Kos­ten wer­den dem Ei­gen­tü­mer vom
Aus­gleichs­be­trag ab­ge­zo­gen, wenn er auf­grund ei­nes Ver­tra­ges mit
der Stadt ei­ne Ord-nungs­maß­nah­me durch­ge­führt hat (z.B. ei­nen
öf­fent­li­chen Geh-weg ver­bes­ser­te). Da es sich bei der Durch­füh­rung
von Ord­nungs-maß­nah­men um Auf­ga­ben der Stadt han­delt, ist die
ver­trag­li­che Über­tra­gung für die An­er­ken-nung un­er­läss­lich.

Eben­falls ab­ge­zo­gen wer­den die durch den Ei­gen­tü­mer ge­leis­te­ten
Vor­aus­zah­lun­gen auf den Aus-gleichs­be­trag nach § 154 Abs.6
BauGB.

Steu­er
Die Aus­gleichs­be­trä­ge wer­den steu­er­lich ähn­lich den Er­schlie­ßungs­bei­trä­gen be­han­delt und kön­nen al­so steu­er­lich gel­tend ge­macht wer­den.

An­sprech­part­ner
Für wei­te­re In­for­ma­tio­nen ste­hen fol­gen­de An­sprech­part­ner zur Ver­fü­gung:

Bau­amt der Han­se­stadt Ros­tock, Hol­bein­platz 14
Kers­tin Stä­be
Tel. 0381 381-6040
Ros­to­cker Ge­sell­schaft, Am Vö­gen­teich 26, 18055 Ros­tock


Gerd Stol­le
Tel. 0381 45607-35