Information an Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet

Die Sanierung der Innenstadt ist in Rostock weit voran geschritten.
Durch den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln wird die
Innenstadt attraktiver. Damit ist auch eine Werterhöhung der im
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke verbunden.
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Eigentümer von Grund-stücken,
deren Bodenwert durch die Sanierung erhöht wurde, einen
Kostenbeitrag (Ausgleichsbetrag) zur Finanzierung der Sanierung
zu entrichten haben. Diese Wertsteigerung wird also nicht
„geschenkt“. Dafür erfolgt im Sanierungsgebiet keine Erhebung von
Erschließungs- und Straßenaus-baubeiträgen für Erschließungs-
anlagen im Sinne des § 127 Abs.2 Baugesetzbuch (BauGB), etwa
für den Ausbau öffentlicher Straßen, Wege und Plätze.

Was wird ausgeglichen
Ausgleichsbeträge sind Geldbeträge, die den sanierungsbedingten
Bodenwertunterschied zwischen Beginn und Ende der Sanierung
ausgleichen. Die Bodenwerterhöhung wird für jedes einzelne
Grundstück gutachterlich ermittelt und der Stadt als Kostenersatz für
ihre Aufwendungen zurückgezahlt. Die Eigentümer erstatten also
nicht die tatsächlichen Kosten, sondern nur die für ihr Grundstück
nachweisbare Werterhöhung als einen Beitrag für die
Maßnahmenfinan-zierung.
Der Teil der Bodenwerterhöhung, die der Eigentümer aus eigenen
Kräften und mit eigenen finanziellen Mitteln bewirkt hat, wird zu
seinen Gunsten auf den Aus-gleichsbetrag angerechnet.

Erhebung des Ausgleichsbe-trages (§§153 ff BauGB)
Festsetzung (§154 Abs.3 BauGB)
Die Ausgleichsbeträge werden nach Abschluss der Sanierung fällig.
Nach Aufhebung der Sanierungsatzung ggf. auch für Teilbereiche
des Sanierungsge-bietes ist die Stadt verpflichtet, die
Ausgleichsbeträge per Bescheid zu erheben.

Vorzeitige Ablösung
(§154 Abs.3 Satz 2 BauGB)
Es besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung von Aus-
gleichsbeträgen durch vertrag-liche Vereinbarung vor Abschluss der
Sanierung. Diese hat zahlreiche Vorteile für den Beitrags-pflichtigen
wie

-     größere Finanzierungssicher-heit für Bauinvestitionen,
-     die Stadt gewährt zum Teil Abschläge auf den Ausgleichsbetrag,
-     der Sanierungsvermerk kann aus dem Grundbuch gestrichen werden mit der Folge, dass die Genehmigungspflicht für Grundschuldeintragungen, den Verkauf des Grundstücks u.a. entfällt,
-     eine spätere Nacherhebung (z.B. bei tatsächlich höheren Wertsteigerungen) ist ausgeschlossen.

Ermittlung des Ausgleichsbe-trages (§154 Abs.2 BauGB)
Der Ausgleichsbetrag wird zu einem Stichtag ermittelt, indem der
Endwert eines Grundstückes (Bodenwert nach Abschluss der
Sanierung) dem Anfangswert (Bodenwert ohne sanierungsbedingte
Wertveränderungen) gegenüber gestellt wird. Die Differenz ergibt
den Ausgleichs-betrag. Durch diese stichtagsbezogene Bewertung
bleiben konjunkturelle Wertsteigerungen unberücksichtigt. Der
Anfangs- und der Endwert werden für das einzelne Grundstück im
Rahmen einer gutachterlichen Bewertung festgestellt.

Anrechnung von Leistungen des Eigentümers ( § 155 Abs.1
BauGB)
Eine Bodenwerterhöhung, die der Eigentümer zulässigerweise durch
eigene Aufwendungen bewirkt hat, wird zu seinen Gunsten auf den
Ausgleichs-betrag angerechnet. Eine selbstbewirkte
Bodenwerterhöhung liegt z.B. vor, wenn ein Eigen-tümer auf eigene
Kosten, mit der Genehmigung nach § 144 BauGB einen Innenhof
freigeräumt, begrünt und einen Spielplatz eingerichtet hat. Wurde
dadurch die Lagequalität des Grundstücks verbessert, wird diese
Werterhöhung vom Ausgleichsbetrag abgezogen. Dabei spielen die
entstandenen Kosten keine Rolle, entscheidend ist die erzielte
Bodenwerterhöhung.

Die tatsächlich angefallenen Kosten werden dem Eigentümer vom
Ausgleichsbetrag abgezogen, wenn er aufgrund eines Vertrages mit
der Stadt eine Ord-nungsmaßnahme durchgeführt hat (z.B. einen
öffentlichen Geh-weg verbesserte). Da es sich bei der Durchführung
von Ordnungs-maßnahmen um Aufgaben der Stadt handelt, ist die
vertragliche Übertragung für die Anerken-nung unerlässlich.

Ebenfalls abgezogen werden die durch den Eigentümer geleisteten
Vorauszahlungen auf den Aus-gleichsbetrag nach § 154 Abs.6
BauGB.

Steuer
Die Ausgleichsbeträge werden steuerlich ähnlich den Erschließungsbeiträgen behandelt und können also steuerlich geltend gemacht werden.

Ansprechpartner
Für weitere Informationen stehen folgende Ansprechpartner zur Verfügung:

Bauamt der Hansestadt Rostock, Holbeinplatz 14
Kerstin Stäbe
Tel. 0381 381-6040
Rostocker Gesellschaft, Am Vögenteich 26, 18055 Rostock


Gerd Stolle
Tel. 0381 45607-35